왕초보 경매 공부 - 1. 경매 절차 & 권리 분석 기초 🏠

최근 올해가 부동산 구매할 타이밍이라는 이야기를 많이 들어서인지, 경매에 관심이 생겼다.

그렇지만 경매를 1도 모르는 왕초보라, 경매잘알 친구의 추천을 받아 [경매 권리분석 이렇게 쉬었어? (박희철 지음)]이란 책을 읽으며 경매를 공부하고 있다. 이 책에서 소개된 경매의 기본 개념과 주요 절차를 정리해보았다.

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1. 경매 절차 한눈에 보기

부동산 경매는 법원에서 정해진 절차에 따라 진행되며, 경매 신청 단계부터 전체 절차가 완료되기까지 보통 6개월이 소요된다.
1) 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비
채권자가 경매 신청 시, 법원은 '경매개시결정'을 내리고 물건의 현재 상태와 가치를 평가한다.
2) 배당요구 종기 결정 및 신청
해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구종기일까지 배당요구신청을 한다.
💡 배당이란? - 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것
3) 매각 기일 (=입찰일)
해당 물건지의 지방법원에서 매각을 실시하며, 최고가로 입찰한 사람이 최고가매수신고인(낙찰자)이 된다.
💡 입찰자는 법원을 방문하여 보통 오전 11시 20분경까지 입찰서와 보증금을 제출해야 한다.
4) 매각허가결정 및 확정
낙찰일로부터 7일 후에 '매각허가결정'이 내려지고, 그 기간 내에 낙찰자는 물건의 중대한 하자 또는 법원 서류/절차에 문제를 발견 시 매각불허가신청을 할 수 있다.
매각허가결정 후 1주일 내에 별다른 이의신청이 없을 시 매각허가결정이 '확정'되고 최고가매수신고인은 매수인이 된다.
5) 잔금 납부 및 소유권 이전 등기
매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야하며, 잔금을 모두 납부하면 해당 부동산의 소유권을 얻는다.
6) 배당
법원은 배당 기일을 정해, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시한다.
💡 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤이다.

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2. 권리 분석

부동산을 매입하려면 그 전에 해당 부동산이 법률적 하자가 없는 지 살펴봐야하는데, 이를 '권리분석'이라 한다.
권리 분석은 크게 다음 4단계로 진행된다.

Step1. 말소기준권리 찾기

권리분석의 첫 단계는 말소기준권리를 잘 찾는 것이다. 말소기준권리의 시점에 따라 낙찰자의 인수 여부가 결정된다.
1) 말소기준권리
경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는 지 혹은 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지를 가늠하는 기준이 되는 권리이다.

말소기준권리 '이전'의 권리: 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담O
말소기준권리 '이후'의 권리: 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담X

2) 말소기준권리가 될 수 있는 것
아래 5가지 중, 가장 먼저 설정된 것이 '말소기준권리'가 되고, 이후 설정된 모든 권리는 소멸한다.
매각 건물의 등기부등본에서 갑구와 을구에 기재된 권리들을 순서대로 나열하고, 이 중 가장 앞선 다음의 권리가 말소기준권리가 된다.

① 근저당권(저당권)
부동산(물건)을 담보로 돈을 빌려줬으나 채무자가 빚을 값지 않는 경우, 채권자가 경매 등을 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리
② 가압류(압류)
채무자가 돈을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것. 채권자가 가압류 신청 후 재판에서 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 진행하게 됨.
③ 담보가등기
돈을 빌려주고 담보로 부동산에 가등기(임시등기)를 설정한 것. 저당권과 비슷하지만, 저당권보다는 설정비가 저렴하면서도 청산절차를 밟아 가등기권자 명의로 소유권 이전도 할 수 있는 장점이 있음.
💡 가등기(임시등기): 본등기(진짜등기)를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기
④ 경매기입등기
채권자의 신청으로 법원에서 경매를 진행하고 있으니 마음대로 처분해선 안된다고 공시하는 것. 경매 시작을 알리기 위해 기입.
⑤ 전세권 (임의 경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권)
전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록하면 '전세권' 획득 가능. 전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 바로 경매 진행을 청구할 수 있음.

+ 전세권은 우리가 흔히 이사 후 진행하는 확정일자/전입신고와는 다른 방식이다. 나 역시도 전세로 살고 있는 임차인이기에.. 내 보증금을 지킬 수 있는 상식으로 전세권에 대해 알아두면 좋을 것 같다. 🔻관련 링크 첨부!

매거진 | 보증금을 지키는 방법, 전세권 설정

Step2. 낙찰자에게 인수되는 권리 찾기

1) 매각으로 소멸되는 권리
앞서 설명한 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 모두 매각되어 소멸된다. 매각 후 일부 또는 전액을 배당받지 못한 경우에도 무조건 소멸되기 때문에 안전하다.

근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들

2) 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
경매 물건의 모든 권리들이 무조건 소멸되는 것은 아니기에 주의가 필요하다. 다음의 권리들은 낙찰자가 부담해야 한다.

① 배당요구하지 않은 선순위 전세권 #등기부등본O
경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권자가 배당요구도 하지 않았다면, 이 전세권 즉 전세보증금은 낙찰자가 대신 반환해야한다. 따라서 인수해야 할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야 한다.
② 건물철거 및 토지인도청구 가처분 #등기부등본O
건물과 토지의 소유자가 다른 경우, 건물 소유주는 토지 사용에 대한 임대료를 땅 주인에게 주어야 한다. 그러나 이를 연체한 경우 땅 주인은 건물 철거 소송을 제기하며 '가처분'을 함께 신청할 수 있다. 이가 승소하는 경우, 가처분이 말소기준권리보다 후순위일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 한다. 즉, 낙찰자는 건물이 그대로 철거당할 수도 있으므로 입찰하지 않는 것이 좋다!
💡 가처분: 가압류가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이라면, 가처분은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정 행위를 하지 못하게 막는 것이다. (매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권 설정 금지 등) 가처분 신청 시, 등기부등본에 기재되어 해당 부동산에 다툼이 있음을 제 3자에게 알리게 된다.
③ 유치권 #등기부등본X
등기부등본에 기재되지 않지만 낙찰자가 인수해야하는 권리로, 건물 완공 후에도 공사 대금을 받지 못한 경우 건축주는 해당 건물을 건물주에게 넘겨주지 않고 점유할 수 있다. 이러한 유치권이 성립되는 물건은 낙찰자가 권리를 인수하게 되므로 주의해야 한다.
④ 법정지상권 #등기부등본X
토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매/경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우, 법정지상권이 성립될 수 있다. 법정지상권이 성립되면, 건물주는 새 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다. 토지만 경매로 나온 물건에 법정 지상권이 설정되어 있다면, 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없으므로 주의해야한다.

Step3. 임차인 권리 분석

부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖췄는 지, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받는 지, 그리고 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는 지를 확인하는 단계이다.

1) 대항력
임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리이다. 임차인이 대항력을 확보하려면, 임대차 계약 후 주택을 인도 받아 실제로 점유하고 반드시 '전입신고'를 해야한다.
💡 전입신고 다음날 오전 0시부터 대항력 발생한다.
대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면, 낙찰자가 임대인의 지위를 이어 받게 되므로 임대차 계약 만료 전가지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없다. 게다가 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 임대차계약 만기 시에 낙찰자가 보증금을 반환해야 한다.

2) 우선변제권
대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아니며, 임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해진다.
임차인이 우선변제권을 확보하려면, '대항력'을 갖춰야할 뿐 아니라 '확정일자'를 받아야 한다. 이렇게 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지하면 경매 절차에서 배당을 받을 수 있다.
위의 모든 요건을 갖춘 임차인의 배당 순서는 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.
💡이사한 날 전입신고& 확정일자를 함께 받는다면 그 다음날부터 우선변제권을 얻게 된다.

3) 소액임차인을 위한 최우선변제권
사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법적 장치 중 하나로, 소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다.
말소기준권리보다 후순위이더라도, 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인이라면 최우선적으로 배당받을 수 있게 해주는 것이다.

2021.05.04부터 개정된 최우선변제금액 (출처: https://www.etoday.co.kr/news/view/2066626)

📍 최우선변제권 확보 요건
① 경매기입등기 이전에 '대항력'을 갖춘다. ('대항력' = 부동산 인도 + 전입신고)
② 보증금의 액수가 주택임대차보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당한다.
③ 배당요구종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지한다.

Step4. 경매 서류 및 기타 권리 확인

경매 투자 시 필수적으로 살펴봐야 할 서류를 확인하는 방법을 알아보자.

1) 경매 서류 찾는 사이트
- 대법원 경매정보 사이트: 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 확인
- 대법원 인터넷 등기소: 등기부등본 열람 및 발급
- 정부24(민원24): 건축물대장 열람 및 발급
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템: 부동산 실거래가 확인
- 유료 경매정보 사이트(지지옥션, 행꿈사옥션, 탱크옥션 등): 법원 서류 + 해당 물건의 다양한 유관 정보 한 눈에 손쉽게 확인 가능

행꿈사옥션

전문가의 선택! 지지옥션

탱크옥션

2) 매각물건명세서 체크포인트
매각물건명세서는 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서에서 가장 중요한 정보들을 요악해놓은 것으로, 낙찰자가 인수해야하는 권리를 표시해주는 매우 중요한 서류이다.
매각물건명세서에서 다음의 내용을 특히 꼼꼼히 체크해야 한다.

① 최선순위 설정 일자: 말소기준권리 정보
② 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역: 임차인이 있다면 대항력/배당요구여부 등 확인
③ 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것: 배당요구하지 않은 선순위 전세권, 담보가등기, 가압류, 가처분 등 기타 낙찰자에게 인수되는 권리 확인
④ 비고란: 유치권, 법정지상권 등 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수 사항이나 특별매각조권 확인

경매 실전은 다음 편에 계속...⌛️

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출처: [경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 박희철 지음, 도서출판 지혜로, 2019년 4월 8일 ]

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